Blog

Archive for Październik 2017

Koniec użytkowania wieczystego

Rząd chce zastąpić użytkowanie wieczyste gruntu prawem własności. Za przekształcenie trzeba będzie zapłacić!
Użytkowanie wieczyste przypomina własność, ale nią nie jest.

Użytkowanie wieczyste to nie własność.
Każdy, kto kupił lub wybudował mieszkanie, garaż, lokal usługowy na gruncie w użytkowaniu wieczystym, jest właścicielem budynku, ale gruntu, na którym stoi, już nie.

Grunt, na którym stoi blok mieszkalny czy domek jednorodzinny, w użytkowanie wieczyste przekazuje państwo lub samorząd. Problem w tym, że nie wiadomo, co się stanie z budynkiem po zakończeniu okresu użytkowania (zwykle jest to 99 lat).

Część sądów jest zdania, że czyja ziemia, tego własność. Gdy wygaśnie użytkowanie wieczyste gruntu, wygaśnie też prawo do własności lokali, które zostały na nim zbudowane.

Są i takie orzeczenia, które stwierdzają, że póki trwa własność, póty musi istnieć użytkowanie wieczyste.

Rząd chce raz na zawsze skończyć z tym chaosem i użytkowanie wieczyste gruntu zastąpić prawem własności.

20 rocznych rat
Projekt ustawy uwłaszczeniowej już jest gotowy. Przygotowało go Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Zakłada, że za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność trzeba będzie zapłacić. Zamiast jak obecnie rocznych opłat przyszli właściciele gruntów będą musieli zapłacić tzw. opłatę przekształceniową. Ta ma być rozłożona na 20 rat. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu 1 stycznia 2017r.

Opłata przekształceniowa będzie mogła być co trzy lata waloryzowana „przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości”, które ogłasza GUS. Gminy nie będą mogły wprowadzać dowolnych podwyżek.

„Dotychczas zmiany wysokości wskaźników były nieznaczne, co w praktyce może powodować rezygnację przez samorządy z dokonywania waloryzacji opłat przekształceniowych z uwagi na jej koszty, które mogą przewyższać korzyści ze zwaloryzowanej opłaty” – tłumaczy Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

W przypadku gruntów skarbu państwa, gdy właściciel mieszkania zdecyduje się zapłacić całą opłatę przekształceniową jednorazowo, dostanie 50 procent upustu. O wysokości ulgi dla gruntów należących do gmin, powiatów czy województw będą decydowały lokalne samorządy.

Również garaże
Gdy właściciel sprzeda mieszkanie przed upływem 20-letniego okresu wnoszenia opłat przekształceniowych, obowiązek ich płacenia przejdzie na nabywcę lokalu. Gdy będziemy zwlekać z opłatą na rzecz gminy lub skarbu państwa, zostaniemy wpisani do rejestru dłużników.

Na przekształceniu użytkowania we współwłasność gruntu skorzystają nie tylko właściciele mieszkań, garaży, ale też lokali handlowych i usługowych. W tym przypadku jednak spłata współwłasności gruntu ma potrwać 33 lata.

Przykład. Pan Tomasz w 2011 r. kupił mieszkanie. Co roku płaci 700 zł opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu należącego do skarbu państwa. Zakładając, że pan Tomasz (obecnie lat 40) będzie mieszkać w lokalu do osiemdziesiątki, na starych zasadach zapłaciłby (bez waloryzacji i podwyżek) 28 tys. zł opłaty rocznej (40 lat x 700 zł). Po wejściu w życie nowych przepisów zapłaci tylko połowę.

– Z nowego prawa skorzysta ok. 1,5 mln użytkowników wieczystych – zapewnia Szymon Huptyś, rzecznik prasowy MIiB, i przekonuje, że nowa ustawa rozwiąże „problem skokowych podwyżek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste”.

Co ze spółdzielniami?
Obecnie osoby mieszkające w bloku spółdzielczym mogą mieć trzy rodzaje własności – spółdzielcze prawo do lokalu (najsłabsze), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz – i to jest trzecia możliwość – wyodrębnioną własność (najmocniejsza forma własności z własną księgą wieczystą).

Wystarczy, że tylko jedno mieszkanie będzie miało wyodrębnioną własność, a wtedy automatycznie cały budynek spółdzielni będzie podlegał pod nową ustawę.

Ci, którzy mają mieszkania w bloku w formie wyodrębnionej własności, będą sami przez 20 lat płacić opłatę przekształceniową. Za pozostałych mieszkańców bloku mających lokatorskie i spółdzielcze prawo własności opłatę przekształceniową będzie płacić spółdzielnia.

– Oczywiście można się domyślać, że spółdzielnia obciąży tą nową opłatą przekształceniową swoich lokatorów w postaci wyższych rachunków – mówi Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Jeśli mieszkanie zostanie wykupione już po wejściu w życie nowej ustawy, to od dnia, w którym nastąpi wykup, właściciel sam będzie wnosił opłatę przekształceniową (bez pośrednictwa spółdzielni).

Samorządy przeciw zmianie użytkowania wieczystego we własność
Samorządom pomysł nowej ustawy się nie podoba. Obawiają się, że może on doprowadzić do uszczuplenia ich dochodów.

W projekcie MIiB nie ma wyliczeń, ile samorządy mogą stracić. Jest tylko mowa o tym, że w pierwszym roku obowiązywania ustawy do budżetu państwa wpłynie z tytułu opłat przekształceniowych ok. 27,5 mln zł, zaś do budżetów jednostek samorządowych, czyli głównie gmin, ok. 68 mln zł. W ciągu 10 lat będzie to odpowiednio 300 i 690 mln zł.

– Poza tym może dojść do niesprawiedliwości. W wielu gminach część gruntów ma nową zaktualizowaną opłatę za użytkowanie wieczyste, a inni starą, sprzed wielu lat, bo ponowna wycena zajmuje nawet kilka lat. Może się więc okazać, że jeden człowiek za przekształcenie gruntu we własność zapłaci 1 tys. zł, a jego sąsiad już 10 tys. – mówi Wadim Tyszkiewicz, prezydent Nowej Soli i członek zarządu Związku Miast Polskich.

Samorządy chciałyby opóźnić wejście nowego prawa przynajmniej do 2018 r. Po to aby dokończyć aktualizację opłat za użytkowanie wieczyste.

Gdy ktoś ma w domu firmę
Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości zapewnia, że projekt ustawy nasuwa wiele pytań.

– Wątpliwość budzi choćby konieczność uiszczenia wyższej opłaty przekształceniowej w przypadku osób, które w swoich mieszkaniach mają zarejestrowaną działalność gospodarczą – mówi Górski.

W obecnym projekcie jest zapis, że opłata przekształceniowa ma być uiszczana przez 20 lat od stycznia 2018 r.

Takie prawo będą miały tylko osoby fizyczne nieprowadzące w dniu wejścia w życie ustawy działalności gospodarczej w budynku znajdującym się na gruntach, które mają być uwłaszczone. Ktoś, kto prowadzi działalność gospodarczą, będzie musiał więcej zapłacić, bo zgodnie z projektem opłata przekształceniowa będzie w jego wypadku opłacana przez 33 lata.

W wielu przypadkach może to być niesprawiedliwe, bo duża część osób prowadzących działalność gospodarczą ma zarejestrowaną firmę pod adresem domowym, bo nie było ich stać na osobne biuro i przy adresie firmy podali adres mieszkania – dodaje Górski.

ZAŚWIADCZENIE OD STAROSTY
Jak ma formalnie wyglądać potwierdzenie przekształcenia gruntu z użytkowania wieczystego we własność?

Maciej Górski: – Zgodnie z aktualnym projektem ustawy potwierdzeniem przekształcenia użytkowania w prawo własności będzie zaświadczenie wydawane przez starostę – jeżeli grunt jest własnością skarbu państwa albo wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo województwa – w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Co do zasady zaświadczenia powinny być wydane w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, a na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy. W zaświadczeniu oprócz osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie oraz określenie nieruchomości, powinno się także wskazać wysokość opłaty i okres, przez jaki należy uiszczać opłatę przekształceniową. Co istotne, obowiązek jej ponoszenia powstanie dopiero z dniem wydania zaświadczenia. Zaświadczenie będzie bezpłatne, podobnie jak wpis do księgi wieczystej, który będzie się odbywał automatycznie, bez konieczności podejmowania działań przez właściciela nieruchomości. Właściwy organ będzie zobowiązany z mocy ustawy do przesłania zaświadczenia do sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od dnia jego wydania, a sąd będzie zobligowany do dokonania wpisu.

Opłata za użytkowanie do 31 marca
Obecnie opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu należy wnieść bez wezwania do 31 marca każdego roku za dany rok z góry.

O 50-procentową bonifikatę mogą się starać osoby, których miesięczny dochód na osobę w rodzinie nie przekracza 50 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. By tak się stało, muszą złożyć wniosek z zaświadczeniem o dochodach, zaświadczenie z urzędu pracy, gdy są bezrobotni, lub zaświadczenie z MOPS, gdy korzystają z pomocy opieki społecznej.

Podatek bez zmian
Wiele osób myli opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z podatkiem od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym pobieranym przez gminy. Wysokość daniny określa rada gminy, ale stawki mają maksymalny pułap, który ustala minister finansów. I tak maksymalna stawka za 1 m kw. powierzchni użytkowej mieszkania nie może przekroczyć 0,75 zł, za 1 m kw. gruntu – 0,47 zł, a za 1 m kw. garażu – 7,62 zł (obwieszczenie ministra finansów z 28 lipca 2016 r.). Podatek płaci się w czterech ratach: do 15 marca, do 15 maja, do 15 września i do 15 listopada każdego roku (chętni mogą zapłacić podatek jednorazowo za cały rok).

Daninę płacą i właściciele, i użytkownicy wieczyści gruntu, chyba że są objęci zwolnieniem. W przeciwieństwie do podatku od nieruchomości opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nie jest zobowiązaniem podatkowym. Stanowi ekwiwalent pieniężny, który użytkownik musi zapłacić za to, że korzysta z gruntu skarbu państwa lub samorządu.

Źródło: www.wyborcza.pl