Blog

All posts in Bez kategorii

Koniec użytkowania wieczystego

Rząd chce zastąpić użytkowanie wieczyste gruntu prawem własności. Za przekształcenie trzeba będzie zapłacić!
Użytkowanie wieczyste przypomina własność, ale nią nie jest.

Użytkowanie wieczyste to nie własność.
Każdy, kto kupił lub wybudował mieszkanie, garaż, lokal usługowy na gruncie w użytkowaniu wieczystym, jest właścicielem budynku, ale gruntu, na którym stoi, już nie.

Grunt, na którym stoi blok mieszkalny czy domek jednorodzinny, w użytkowanie wieczyste przekazuje państwo lub samorząd. Problem w tym, że nie wiadomo, co się stanie z budynkiem po zakończeniu okresu użytkowania (zwykle jest to 99 lat).

Część sądów jest zdania, że czyja ziemia, tego własność. Gdy wygaśnie użytkowanie wieczyste gruntu, wygaśnie też prawo do własności lokali, które zostały na nim zbudowane.

Są i takie orzeczenia, które stwierdzają, że póki trwa własność, póty musi istnieć użytkowanie wieczyste.

Rząd chce raz na zawsze skończyć z tym chaosem i użytkowanie wieczyste gruntu zastąpić prawem własności.

20 rocznych rat
Projekt ustawy uwłaszczeniowej już jest gotowy. Przygotowało go Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Zakłada, że za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność trzeba będzie zapłacić. Zamiast jak obecnie rocznych opłat przyszli właściciele gruntów będą musieli zapłacić tzw. opłatę przekształceniową. Ta ma być rozłożona na 20 rat. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu 1 stycznia 2017r.

Opłata przekształceniowa będzie mogła być co trzy lata waloryzowana „przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości”, które ogłasza GUS. Gminy nie będą mogły wprowadzać dowolnych podwyżek.

„Dotychczas zmiany wysokości wskaźników były nieznaczne, co w praktyce może powodować rezygnację przez samorządy z dokonywania waloryzacji opłat przekształceniowych z uwagi na jej koszty, które mogą przewyższać korzyści ze zwaloryzowanej opłaty” – tłumaczy Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

W przypadku gruntów skarbu państwa, gdy właściciel mieszkania zdecyduje się zapłacić całą opłatę przekształceniową jednorazowo, dostanie 50 procent upustu. O wysokości ulgi dla gruntów należących do gmin, powiatów czy województw będą decydowały lokalne samorządy.

Również garaże
Gdy właściciel sprzeda mieszkanie przed upływem 20-letniego okresu wnoszenia opłat przekształceniowych, obowiązek ich płacenia przejdzie na nabywcę lokalu. Gdy będziemy zwlekać z opłatą na rzecz gminy lub skarbu państwa, zostaniemy wpisani do rejestru dłużników.

Na przekształceniu użytkowania we współwłasność gruntu skorzystają nie tylko właściciele mieszkań, garaży, ale też lokali handlowych i usługowych. W tym przypadku jednak spłata współwłasności gruntu ma potrwać 33 lata.

Przykład. Pan Tomasz w 2011 r. kupił mieszkanie. Co roku płaci 700 zł opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu należącego do skarbu państwa. Zakładając, że pan Tomasz (obecnie lat 40) będzie mieszkać w lokalu do osiemdziesiątki, na starych zasadach zapłaciłby (bez waloryzacji i podwyżek) 28 tys. zł opłaty rocznej (40 lat x 700 zł). Po wejściu w życie nowych przepisów zapłaci tylko połowę.

– Z nowego prawa skorzysta ok. 1,5 mln użytkowników wieczystych – zapewnia Szymon Huptyś, rzecznik prasowy MIiB, i przekonuje, że nowa ustawa rozwiąże „problem skokowych podwyżek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste”.

Co ze spółdzielniami?
Obecnie osoby mieszkające w bloku spółdzielczym mogą mieć trzy rodzaje własności – spółdzielcze prawo do lokalu (najsłabsze), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz – i to jest trzecia możliwość – wyodrębnioną własność (najmocniejsza forma własności z własną księgą wieczystą).

Wystarczy, że tylko jedno mieszkanie będzie miało wyodrębnioną własność, a wtedy automatycznie cały budynek spółdzielni będzie podlegał pod nową ustawę.

Ci, którzy mają mieszkania w bloku w formie wyodrębnionej własności, będą sami przez 20 lat płacić opłatę przekształceniową. Za pozostałych mieszkańców bloku mających lokatorskie i spółdzielcze prawo własności opłatę przekształceniową będzie płacić spółdzielnia.

– Oczywiście można się domyślać, że spółdzielnia obciąży tą nową opłatą przekształceniową swoich lokatorów w postaci wyższych rachunków – mówi Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Jeśli mieszkanie zostanie wykupione już po wejściu w życie nowej ustawy, to od dnia, w którym nastąpi wykup, właściciel sam będzie wnosił opłatę przekształceniową (bez pośrednictwa spółdzielni).

Samorządy przeciw zmianie użytkowania wieczystego we własność
Samorządom pomysł nowej ustawy się nie podoba. Obawiają się, że może on doprowadzić do uszczuplenia ich dochodów.

W projekcie MIiB nie ma wyliczeń, ile samorządy mogą stracić. Jest tylko mowa o tym, że w pierwszym roku obowiązywania ustawy do budżetu państwa wpłynie z tytułu opłat przekształceniowych ok. 27,5 mln zł, zaś do budżetów jednostek samorządowych, czyli głównie gmin, ok. 68 mln zł. W ciągu 10 lat będzie to odpowiednio 300 i 690 mln zł.

– Poza tym może dojść do niesprawiedliwości. W wielu gminach część gruntów ma nową zaktualizowaną opłatę za użytkowanie wieczyste, a inni starą, sprzed wielu lat, bo ponowna wycena zajmuje nawet kilka lat. Może się więc okazać, że jeden człowiek za przekształcenie gruntu we własność zapłaci 1 tys. zł, a jego sąsiad już 10 tys. – mówi Wadim Tyszkiewicz, prezydent Nowej Soli i członek zarządu Związku Miast Polskich.

Samorządy chciałyby opóźnić wejście nowego prawa przynajmniej do 2018 r. Po to aby dokończyć aktualizację opłat za użytkowanie wieczyste.

Gdy ktoś ma w domu firmę
Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości zapewnia, że projekt ustawy nasuwa wiele pytań.

– Wątpliwość budzi choćby konieczność uiszczenia wyższej opłaty przekształceniowej w przypadku osób, które w swoich mieszkaniach mają zarejestrowaną działalność gospodarczą – mówi Górski.

W obecnym projekcie jest zapis, że opłata przekształceniowa ma być uiszczana przez 20 lat od stycznia 2018 r.

Takie prawo będą miały tylko osoby fizyczne nieprowadzące w dniu wejścia w życie ustawy działalności gospodarczej w budynku znajdującym się na gruntach, które mają być uwłaszczone. Ktoś, kto prowadzi działalność gospodarczą, będzie musiał więcej zapłacić, bo zgodnie z projektem opłata przekształceniowa będzie w jego wypadku opłacana przez 33 lata.

W wielu przypadkach może to być niesprawiedliwe, bo duża część osób prowadzących działalność gospodarczą ma zarejestrowaną firmę pod adresem domowym, bo nie było ich stać na osobne biuro i przy adresie firmy podali adres mieszkania – dodaje Górski.

ZAŚWIADCZENIE OD STAROSTY
Jak ma formalnie wyglądać potwierdzenie przekształcenia gruntu z użytkowania wieczystego we własność?

Maciej Górski: – Zgodnie z aktualnym projektem ustawy potwierdzeniem przekształcenia użytkowania w prawo własności będzie zaświadczenie wydawane przez starostę – jeżeli grunt jest własnością skarbu państwa albo wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo województwa – w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Co do zasady zaświadczenia powinny być wydane w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, a na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy. W zaświadczeniu oprócz osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie oraz określenie nieruchomości, powinno się także wskazać wysokość opłaty i okres, przez jaki należy uiszczać opłatę przekształceniową. Co istotne, obowiązek jej ponoszenia powstanie dopiero z dniem wydania zaświadczenia. Zaświadczenie będzie bezpłatne, podobnie jak wpis do księgi wieczystej, który będzie się odbywał automatycznie, bez konieczności podejmowania działań przez właściciela nieruchomości. Właściwy organ będzie zobowiązany z mocy ustawy do przesłania zaświadczenia do sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od dnia jego wydania, a sąd będzie zobligowany do dokonania wpisu.

Opłata za użytkowanie do 31 marca
Obecnie opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu należy wnieść bez wezwania do 31 marca każdego roku za dany rok z góry.

O 50-procentową bonifikatę mogą się starać osoby, których miesięczny dochód na osobę w rodzinie nie przekracza 50 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. By tak się stało, muszą złożyć wniosek z zaświadczeniem o dochodach, zaświadczenie z urzędu pracy, gdy są bezrobotni, lub zaświadczenie z MOPS, gdy korzystają z pomocy opieki społecznej.

Podatek bez zmian
Wiele osób myli opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z podatkiem od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym pobieranym przez gminy. Wysokość daniny określa rada gminy, ale stawki mają maksymalny pułap, który ustala minister finansów. I tak maksymalna stawka za 1 m kw. powierzchni użytkowej mieszkania nie może przekroczyć 0,75 zł, za 1 m kw. gruntu – 0,47 zł, a za 1 m kw. garażu – 7,62 zł (obwieszczenie ministra finansów z 28 lipca 2016 r.). Podatek płaci się w czterech ratach: do 15 marca, do 15 maja, do 15 września i do 15 listopada każdego roku (chętni mogą zapłacić podatek jednorazowo za cały rok).

Daninę płacą i właściciele, i użytkownicy wieczyści gruntu, chyba że są objęci zwolnieniem. W przeciwieństwie do podatku od nieruchomości opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nie jest zobowiązaniem podatkowym. Stanowi ekwiwalent pieniężny, który użytkownik musi zapłacić za to, że korzysta z gruntu skarbu państwa lub samorządu.

Źródło: www.wyborcza.pl

Od stycznia własne mieszkanie z 20-proc. wkładem własnym.

Od stycznia własne mieszkanie z 20-proc. wkładem własnym. Część banków zamierza ułatwić klientom zakup

Kolejna pula dopłat z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych zostanie odmrożona na początku przyszłego roku, ale eksperci są zgodni, że pieniądze skończą się błyskawicznie. W 2017 roku wejdzie również w życie kolejny stopień Rekomendacji S, ale część banków już zapowiedziała, że ułatwi klientom uzyskanie 20-proc. wkładu własnego na zakup mieszkania.

W 2017 roku zostanie rozdysponowana nowa pula środków z programu MdM. Część banków już w grudniu zdecydowała się przyjmować wnioski w celu przeprowadzenia wstępnej analizy. Wiemy, że klientów czekających na odblokowanie tych środków jest całkiem sporo. Obawiamy się klęski urodzaju. Banki zostaną zasypane wnioskami o dofinansowanie z MdM na 2017 rok, a środki mogą się skończyć jeszcze szybciej niż w tym roku – mówi agencji Newseria Katarzyna Dmowska ze ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych.

Tegoroczny limit dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych wyczerpał się w marcu. Natomiast przyszłoroczna pula dopłat została zarezerwowana w 50 proc. już w połowie lipca, co spowodowało, że Bank Gospodarstwa Krajowego zaprzestał przyjmowania kolejnych wniosków. Możliwość ich składania powróci z początkiem przyszłego roku, kiedy odmrożona zostanie druga połowa środków w wysokości 373 mln zł.

Po nowym roku będziemy mogli też korzystać ze środków na 2018 rok. Ta pula może zostać zarezerwowana w połowie. Podejrzewamy, że i te środki szybko się skończą – mówi Katarzyna Dmowska.

Rządowy program dopłat dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu, działa od 2014 roku i cieszy się na rynku bardzo dużą popularnością. Do 20 listopada br. skorzystało z niego ponad 73 tys. kredytobiorców. Wartość dofinansowania w ramach MdM wynikająca z podpisanych umów kredytowych przekroczyła 1,8 mld zł.

Istotny wpływ na rynek kredytów hipotecznych w przyszłym roku będzie miało wprowadzenie kolejnego stopnia Rekomendacji S. Oznacza to, że – zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego – banki udzielające kredytów na zakup mieszkania od przyszłego roku będą wymagały 20-proc. wkładu własnego. Jednak część banków już teraz zapowiada, że umożliwi sfinansowanie brakującej kwoty klientom starającym się o kredyt.

Prawdopodobnie część banków pozostanie przy 10-proc. wkładzie własnym poprzez ubezpieczenie tej brakującej części. Dla klientów oznacza to wyższy koszt kredytów.

Część banków po prostu podwyższy marże na cały okres kredytowania albo do momentu spłaty pewnej części kredytu, która będzie rekompensować ten brakujący wkład własny – mówi Katarzyna Dmowska.

Ekspertka ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych przewiduje, że w przyszłym roku banki powinny utrzymać dotychczasowe koszty kredytowe na stałym poziomie.

Jest też pomysł wprowadzenia kredytu ze stałą stopą procentową, ale to ciągle tylko projekt i nie znamy żadnych szczegółów – mówi Katarzyna Dmowska.

Ankieta „Sytuacja na rynku kredytowym”, przeprowadzona w połowie tego roku przez Narodowy Bank Polski na grupie 25 instytucji bankowych, pokazuje, że w obszarze polityki kredytowej doszło do istotnego zaostrzenia kryteriów i wzrostu marż kredytowych. Warunki udzielania kredytów mieszkaniowych zostały wyraźnie zaostrzone.

Miniony rok na rynku bankowym należał do udanych pomimo pojawiających się trudności takich jak wprowadzenie podatku bankowego. Zarówno podaż, jak i popyt na kredyty hipoteczne były dość duże. Choć ceny tych kredytów wzrosły, to klienci dość szybko się do nich przyzwyczaili i obrót był nie mniejszy niż w latach ubiegłych, aczkolwiek nie dysponujemy jeszcze dokładnymi szacunkami. Dużą rolę odegrał z pewnością program MdM, ale środki przeznaczone na ten rok skończyły się już w marcu – mówi Katarzyna Dmowska.

Nie przełożyło się to jednak na spadek popytu. W I kwartale 2016 roku liczba czynnych umów kredytowych po raz pierwszy przekroczyła poziom 2 mln kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polski sektor bankowy. Łącznie zawarto w tym kwartale ponad 44,7 tys. umów kredytowych o wartości większej o 455 mln zł w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. W II kwartale banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 10,6 mld zł (wzrost o 9,8 proc. w ujęciu kwartalnym). Natomiast w III kwartale tego roku klienci zawarli 42,6 tys. nowych umów na kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości ponad 9,6 mld zł. Co prawda jest to wynik gorszy o 13,2 proc. w porównaniu z wcześniejszym kwartałem, jest on jednak zbliżony do analogicznego okresu rok wcześniej.

Eksperci zwracają uwagę na to, że popyt na kredyty hipoteczne nie zmalał m.in. ze względu na korzystne stopy procentowe (główna stopa referencyjna od marca 2015 roku znajduje się na historycznie niskim poziomie 1,5 proc.) oraz środki z MdM-u. Rządowy program dopłat napędzał wysoką akcję kredytową w dwóch pierwszych kwartałach bieżącego roku.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że na koniec lipca br. kredyty mieszkaniowe miało 3,58 mln Polaków. Łączna kwota do spłaty wynosiła 401,5 mld zł. Niemal co trzeci (27 proc.) spłaca kredyt walutowy. BIK podaje, że kredytobiorcy mieszkaniowi terminowo spłacają swoje zobowiązania, a tylko 1,2 proc. (44,8 tys.) ma problemy ze spłatą kredytu mieszkaniowego.

Źródło: www.newseria.pl

Nowe przepisy dotyczące Spółdzielni Mieszkaniowych.

Resort infrastruktury i budownictwa  proponuje duże zmiany w nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe zasady rozliczania się ze wspólnotami mieszkaniowymi,  wykup lokali zakładowych oraz możliwość powołania pełnomocników spółdzielców.

 Znacznie dalej idące zmiany proponuje Kukiz 15, oba projekty są mocno krytykowane.

W przypadku wykupu mieszkań zakładowych nowością jest obowiązek uregulowania przez nabywcę wszystkich długów czynszowych oraz spłacenia spółdzielni nakładów, jakie poniosła na budynek. Wysokość tej opłaty ma być uzależniona od powierzchni lokalu.

Gdy nabywany lokal zakładowy został w przeszłości przejęty przez spółdzielnię odpłatnie od przedsiębiorstwa państwowego, konieczne będzie poniesienie dodatkowej opłaty na rzecz spółdzielni – jej wysokość ma być ustalana zgodnie z zasadami zapisanymi w ustawie.

Zgodnie z projektem resortu Andrzeja Adamczyka, spółdzielnie będą zobowiązane do rozliczenia się z właścicielami nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej z tytułu zewidencjonowanych dla tej nieruchomości środków na fundusz remontowy. Związkowi spółdzielców nie podoba się to, że rozliczenia nie będą obejmować także bieżącej eksploatacji nieruchomości.

Jak pisze „Rzeczpospolita„, pomysł powoływania przez spółdzielców pełnomocników nie podoba się związkom spółdzielców i lokatorów, którzy obawiają się, że może to stanowić furtkę do przejmowania kontroli nad całymi spółdzielniami przez małe grupy osób, które w imieniu szeregowych członków będą mogły „podejmować uchwały we własnym interesie”.

Z kolei posłowie Kukiz’15 we własnym projekcie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych proponują ograniczenie kadencji członka organu spółdzielni do maksymalnie 6 lat.

Obecnie są takie spółdzielnie, w których zarządy funkcjonują jeszcze od czasów PRL i choć działają ewidentnie na szkodę spółdzielców, to są nie do ruszenia. Projekt zakłada także eliminację nepotyzmu w spółdzielniach – tłumaczy poseł Jarosław Sachajko, cytowany przez „Rzeczpospolitą”.